大央企信托-194号一年期盐城项目（江苏盐城信托）

　　去年以来大央企信托-194号一年期盐城项目，信达地产(600657，股吧)在土地市场挥金如土，造就地王无数。“我就是钱”一度是信达地产(600657，股吧)的代名词。而信达地产(600657，股吧)的拿地价格即使让同行也纷纷惊呼看不懂，一些人更直接表态大央企信托-194号一年期盐城项目他们的拿地价格“怎么测算都无法盈利”。那么信达究竟靠什么底气进行如此高的报价？

　　信达地产(600657，股吧)是2009年由信达投资有限公司从一家名为青鸟天桥的软件公司购买而来的A股平台，在重组之后信达地产(600657，股吧)成为信达资产的地产发展平台。

　　根据信达地产(600657，股吧)2015年年报显示的股权结构，信达地产(600657，股吧)由信达投资百分百控股，而信达投资隶属于信达资产管理有限公司。信达资产是建设银行(601939，股吧)最初为剥离不良资产，而设立的不良资产处置平台，其与东方、华融、长城并成为四大资产管理公司，业内俗称为四大AMC，是金融行业最著名的金融巨头。

　　信达资产注册资本为251亿，公司性质为非银行金融机构。其67.84%的股份由中国财政部直接持有。

　　信达地产(600657，股吧)58亿夺得上海新地王

　　据《中国经济周刊》报道，电子地图上找不到“苏家浜路”，附近也还没有设公交车站。它与潘泾路交会处距离上海市中心地标人民广场约有19公里。它所在的板块以顾村公园闻名，早春那里是上海的赏樱名地，不过距此也有4.2公里之远，而最近的地铁站就在那里。

　　5月31日，5位工人正七手八脚地清理着这块乱石丛生的荒地，他们从上午就一头扎进了荒草堆，黄昏时分才接近收工。“这里明天要拍卖，所以清理一下碎土和垃圾，让它更‘好看’一点。”一位工人对《中国经济周刊》记者如是说。

　　6月1日上午，“宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块”如期开拍。超过40家房企领取了申请书，真正参加竞买的申请人名单一直在拉长，临到开拍前一日还有两家房企加入“逐鹿”，最终达到了24家。而从这份名单上看，几乎耳熟能详的大开发商全员到齐，席卷了大半个地产圈。

　　上午11点02分，在一轮又一轮“心跳加价”后，这个起价14.39亿元的“香饽饽”花落信达地产(600657，股吧)，成交价高达58.05亿元，溢价率306.53%，远远超过了市场早先分析的140%~180%中间溢价率。

　　这个价格意味着昔日“荒地”摇身变成“金矿”。去除商业和自持住宅，楼板价达到4.81万元/平方米，相比此前2.2万元~2.8万元/平方米的预估价几乎翻番。如果按照业内流行的保本售价算法，未来价格将冲上7万元/平方米。

　　要知道，就在半年前，这个单价还可以买到位于内环内北外滩板块的豪宅。但对于这次土拍结果，许多围观人士却表示淡定。因为刚刚过去的“土地红5月”已有三块地处外环外的地块成功揽金500亿元，其中周浦地块保本售价逼近8万元/平方米已然抬高了大众预期。

　　上海原本就高烧不退的土地市场在儿童节再次上演血色恩仇，谁也不知道这场盛宴还将持续多久，眼看着单月土拍成绩可以秒杀三四线城市全年销量总额，“地王”已经成为新一代网红名词。

　　业内预测：“地王”豪赌未必赚钱

　　根据业内的开发周期计算，2015年出让的土地大概会在今年的年中或者下半年集中入市，而今年出让的土地也会在未来2~3年投入市场，现在看起来失控的土地市场会不会届时甩出现实的“耳光”？“周浦拍地的时候第一波加价就吓掉了一批人，第一次举牌就加了7亿，主持人都在说‘冷静，冷静’，其实历来地王的日子未必是好过的，表面很光鲜，但整个项目做下来，利润未必很高，光给你树个名头，你挣不到多少钱。”上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦直言，“如果是对于一些在上海拿地的新房企，不赚钱可以赚个名气，但真正获益的其实是周边的一些项目和二手房，像之前的大宁地王、长风地王都是这样，一拍下来，周边楼盘就涨了15%。”

　　按照卢文曦的算法，周浦所谓“保本售价”并不靠谱，“不看溢价率，主要看楼板价和周边项目的差价，一般来说，‘面粉接近面包’，或者面粉比面包高个百分之二三十，将来盈利还有希望，周浦这个要达到百分之五六十，绝对是偏高的，未来的销售有很大压力，等于对赌一年以后，房价暴涨50%。”

　　中原地产首席分析师张大伟称，并不看好现在“地王”未来的盈利。“在我看来，周浦这种价格，销售端肯定都是不合理的，因为现在房价市场起码稳定下来了，按照开发周期来看预期可能是一两年之后，现在它的预期可能拖长到三四年之后，毕竟三年前，2012年左右上海的价格到现在起码涨了50%，大部分企业都在抢地，因为它相信这个逻辑，对于未来房价的上涨空间，从目前的收入端或者需求端来看，它是支撑不了这么翻倍的涨幅的。”

　　不过，张大伟认为，其中有一个货币供应端的变量，“2008年的时候上海的均价才1万块钱，正是因为货币超发的结果导致了房价飙涨，对于企业来说，它是从资金和人口两个方面考虑的，从人口角度来看，上海的人口增幅放缓了，人口的收入增幅也没有那么快，但如果考虑到供给端，土地供应减少，货币又超发，开发商还是抱着豪赌的心态，因为房价已经是一个货币现象，从这个角度看，‘地王’的预期价也未必一定达不到。”

　　继续凶猛：今年投资目标提升四倍

　　灵活的金融手段，给信达提供了充裕的资金储备。

　　据不愿具名的房企负责人透露，信达地产(600657，股吧)急于在一二线市场扩张，今年其在土地市场的投资计划是100亿——本金大央企信托-194号一年期盐城项目！

　　根据土地出让的相关要求，竞买企业在竞买土地时，1/3资金是开发商自有资金，换句话说，信达地产(600657，股吧)今年投资的规模实际可能高达300亿元。

　　这个投资规模相比起在2015年年报中披露的80亿土地投资额，提升近四倍。

　　目前业内颇为关心的是，以处置不良资产为主的信达，在地产项目运营方面的短板如何克服？

　　对此，房企负责人透露，信达地产(600657，股吧)的模式，是金融地产，和传统的拿地开发不同，其在主要承担投资的角色，比如上海新江湾的项目，是和泰禾合作，在上海顾村以及杭州的项目，也在积极寻找合作伙伴。信达在选择合作伙伴，一要求对方入股，不能以代建模式加入，二则是对资质有一定要求，全国十强以外的开发商一般不做考虑。该人士透露，由于信达地产(600657，股吧)的土地成本控制和一般民营企业不同，近来的地王成本远高于市场售价，这对合作者的资金也提出了严峻的考验。

　　“怎么测算都无法盈利”背后

　　信达不断缔造地王的背后，是外界对于其不惜代价大举进军房地产业的不解。

　　有房地产行业人士称，以信达在顾村的地块为例，无论怎么测算，都无法盈利。央企和一般的民营企业的思路不同，其应该不是为了单一的项目汇报。

　　克尔瑞研究报告称，中国信达作为央企金融巨头，主业的利润率远高于房地产。信达地产(600657，股吧)本身的开发能力有所欠缺，2014年，信达地产(600657，股吧)的净利润7.6亿，净利率15.7%，尽管利润率水平尚可，但是利润规模太低。相比之下，中国信达2014年的净利润124.4亿，净利率20.3%，不仅利润规模大而且盈利能力强，没有必要全力发展地产业务。

　　在当前经济和市场背景下，中国信达最需要的实际是资产配置。从2015年7月开始，离岸人民币汇率持续下跌，加上通货膨胀的影响，人民币贬值加速，因此合理的配置资产规避汇率风险是需要企业考虑的。而中国信达作为国内四大AMC之一，属于典型的“不差钱”，资产配置时需要一类能够承载大量资金投入的行业，而房地产是最为合适的。

　　“资产荒”日益严重，优质土地资源是保值的最佳选择。资本市场资金充裕、流动性强，反倒凸显了优质资产的稀缺。房地产行业依然有不错的前景，而一线城市核心地块则最具升值潜力，无法直接进行房地产开发的险资通过投资地产股“曲线救国”也证明了这一点，中国信达显然也深谙此道。信达地产(600657，股吧)如此“疯狂”夺地王，无论最后能否赚到钱，已经完成了母公司中国信达的资产配置需要，某种程度上这比单纯盈利更为重要。因此，信达地产(600657，股吧)最终只是满足主业资产配置需求的工具，始终还是为金融主业护航而生的。

　　无论赚还是赔，都是股民“埋单”

　　就拿顾村这块地来说，大家都给信达算过账，赚钱可能很小，亏本是大概率事件。可是，谁告诉你，信达靠卖房赚钱？

　　各种资金市场，都会是信达“赚钱”的途径。担保贷款、信托融资、股权质押、再融资等等，都可以是信达赚钱的渠道。

　　信达需要做的只是等待。现在用60亿买地，如果明年这块地边上出了一块类似的地，但价格要80亿，那这块地的估值就相应提高，在资本市场估值相应提高。

　　要知道，上海原先那些“面粉贵过面包”的地王都成功解套了。对于信达来说，等到明年土地升值再去二级市场定增，然后拿钱开发项目，无疑是最好的选择。

　　信达疯狂拿地王扩张，然后去二级市场增发，把你股市里的钱搬去土地市场。

　　在这个只有房价涨涨涨的年代，你是否明白了什么？也就是说，信达拿过的所有“地王”，都会因为信达疯狂制造的新“地王”迅速升值，让这些老“地王”在通过各个融资渠道“赚钱”。

　　而对于房企融资，定增是比合作、合营和IPO更佳的股权融资方式。作为债权融资，中期票据、公司债、可转债的优势堪比银行信贷，不但期限更长，甚至成本更低。因此，对房企而言，中期票据、公司债、可转债是最理想的债权融资方式。

　　据邦爷初步统计，仅去年信达在公开市场就已累计做了三次中票操作。

　　2015年6月5日，第一期发行金额15亿元，期限5年，发行利率5.80%；

　　2015年8月26日，第二期发行金额14亿元，期限5年，发行利率5.50%；

　　2015年12月15日，发行了2015年度第三期中期票据1亿元，发行利率5.50%。

　　信达地产(600657，股吧)今年3月还发行了30亿元公司债，票面利率3.5%。

　　公司全资子公司上海信达立人与公司关联方中国金谷国际信托有限责任公司于2015年5月20日签署了《金谷·天津银行指定用途单一资金信托贷款合同》。合同约定贷款金额为人民币5亿元，贷款期限24个月，贷款年利率为8.85%，公司为该笔贷款提供连带责任保证。

　　12月25日公司关联方宁波达泰投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“达泰基金”)于2015年12月25日签署了委托贷款合同，达泰基金通过金融机构向公司发放委托贷款，合同总金额为人民币34.8亿元,贷款期限不超过48个月，贷款年利率为7.83%。

　　初步统计，2015年信达地产(600657，股吧)累计融资99.8亿元。

　　对于这家在A股市场流通市值仅列55位，低于行业和市场平均水平的公司，能有如此融资实力，邦爷是服了。

　　看明白了信达的这些手段，正在股市激战的股民，包括想通过购买理财产品和基金的投资者是否明白，正是在你们的帮助下，“地王”才会被大量制造？

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