政府债-四川雄州实业债权资产转让定融项目（成都雄州房地产开发有限公司）

自恒大地产2021年***事件以来政府债-四川雄州实业债权资产转让定融项目，全国范围内的房地产销售面积出现明显下滑政府债-四川雄州实业债权资产转让定融项目，该事件对房地产行业的消极影响至今仍未消除，在此基础上叠加2022年全国各地点状爆发的疫情，全国范围房地产销售在2022年呈现持续萎靡的状态，虽然中央及地方政府在2022年均发布政府债-四川雄州实业债权资产转让定融项目了一系列调控政策，但收效甚微。根据央行发布的数据，2022年前三季度人民币存款增加22.77万元，其中住户存款增加13.21万亿元。2022年受限于经济环境下行，头部品牌房企***等因素，居民储蓄意愿增强，消费意愿减弱，房地产市场受到巨大冲击，购房需求呈现持续走弱的趋势。

广安主城区全年新房的成交呈现量价齐跌的态势，广安区政府虽在6月出台了购房补贴政策，对房地产市场有短暂的维稳，但拉通全年的新房成交数据来看房市仍旧疲软，这也导致各个楼盘间的价格战愈发激烈，主城区的房价持续走低。现将广安主城区2022年的房地产市场情况报告如下：

一、宏观市场情况

（一）在2021年房地产出现较大衰退的情况下，2022年全国范围内的房地产政策均有较大松绑，2022年全国共有超120个地级市针对房地产业推出了放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放松落户政策、购房补贴等政策。

（二）2022年度中央针对住房商业贷款已降息三次，分别为2022年1月（1年期LPR下降10个基点，5年期以上LPR下降5个基点）；2022年5月（1年期LPR未调整，5年期以上LPR下调15个基点）；2022年8月（1年期LPR下降5个几点，5年期以上LPR下降15个基点），2022年全年合计1年期LPR下调15个基点，5年期以上合计下调35个基点。

2022年12月贷款市场最新报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

（三）根据国家统计局数据，全国范围商品房销售面积及商品房销售额变化情况如下：

表1 全国商品房销售面积及商品房销售额变化情况表

表中数据显示全国范围内2022年1-11月的商品房销售呈现量价齐跌的态势，其中4、5月为全年跌幅最大时段，后续在较多购房政策支持下跌幅有所收窄，但在11月商品房成交量及商品房成交价格的跌幅有扩大趋势。

（四）2022年10月16日，党的二十大报告对房地产行业提到，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，基本延续了近几年来中央对房地产行业的调控思路，同时将住房制度改革和房地产发展内容由十九大报告中“提高保障和改善民生水平”大框架调整至二十大报告中“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下，体现未来保民生、提品质将是房地产发展的重要落脚点。

（五）2022年11月，央行发布了对房地产行业的16条金融支持政策。1、稳定房地产开发贷款投放；2、支持个人住房贷款合理需求；3、稳定建筑企业信贷投放；4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；5、保持债券融资基本稳定；6、保持信托等资管产品融资稳定；7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；8、鼓励金融机构提供配套融资支持；9、做好房地产项目并购金融支持；10、积极探索市场化支持方式；11、鼓励依法自主协商延期还本付息；12、切实保护延期贷款的个人征信权益；13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；15、优化租房租赁信贷服务；16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。央行此次的金融支持政策旨在帮助众多房企应对今年第四季度的偿债高峰及年底的工程款支付，同时鼓励现金流状况较好的房企在市场主动收购其他资金困难但具备优质项目的房企，完成行业洗牌。

（六）2022年12月，中央再次发布对房地产行业支持政策，进一步优化房地产行业融资环境，再次允许民营房企“借壳上市”融资；允许银行机构对下属的开发贷款进行合理展期；国务院副总理刘鹤在公开场合发言“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，中央正在考虑新的举措努力改善房地产行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”

二、广安市场情况

（一）土地市场情况

1. 主城区土地市场情况

2022年全年广安市主城区范围共计挂出15宗商住用地，成交8宗，总面积763.18亩（其中本地国企竞得其中5宗，共计509.52亩）。成交具体情况如下表所示：

表2 主城区土地成交情况表

从广安主城区全年的土地成交情况来看，与2021年的土地成交情况基本一致，大多数地块均为本地国企竞得（国企成交面积占总成交面积的66.76%）。

同时2022年全国范围的土地成交市场，也普遍出现央企、国企托底的情况，百强民营房企取地也更为慎重。据了解，碧桂园集团四川分公司在2022年已基本不作为主体拿地，主要业务拓展方向已变为输出碧桂园品牌、管理、营销等开发流程服务，以品牌优势和专业优势去寻求与有土地资源的地方国企合作。

（二）住宅市场情况

1. 主城区住宅市场情况

图1 2016-2022年主城区商品房网签数据

上图为2016年-2022年的主城区商品房销售情况。其中2020年受疫情影响，当年度的返乡置业并对比往年有明显下滑，使得2020年全年的成交数据下跌幅度较大，2021年疫情受到控制后，返乡置业时段的成交量有一定幅度的反弹，但是度过返乡置业时段后，第2季度至当年年底网签成交量呈持续下跌趋势，2021年新房和住宅成交量同比2020年分别下跌约11.9%和8.06%。2022年新房和住宅成交量则迎来进一步下跌，2022年新房成交量同比2021年下跌幅度约40%。

图2 2021年12月-2022年12月广安市主城区网签数据

上图为2021年12月-2022年12月主城区的商品房交易走势，从图中能够看到在2022年1-2月返乡置业时段主城区较多项目采取了以价换量的销售策略，使得该时段的住宅成交均价保持在较低位置，同时确实取得了不错的销售成果。

返乡置业后，住宅销售价格虽有一定回升，但是销售量持续走低，其中5月受本地疫情影响，住宅销售量为全年最低。6月广安区出台了购房补贴政策，该政策的推出助推了6月销售量和销售价格的回升。7月后由于住宅销售量并未持续反弹，主城区众多项目又再次陷入价格战，7月至今主城区的住宅销售价格呈现震荡下跌的趋势，销售量也仅在10月有小幅回升，主城区的住宅销售市场仍处于以价换量的大环境。如果当前的成交均价减去政策补贴价格，主城区的住宅成交均价已基本与2022年1-2月住宅成交均价持平。

（三）主城区住宅库存情况

1. 主城区在售项目库存情况

截至2022年12月30日，东南片区主力在售楼盘已取得预售的住宅库存情况及近期网签情况见表3。

表3 东南片区主力在售楼盘已取得预售的库存及网签情况

表中标黄项目为未享受广安区购房补贴政策项目，从近2个月的网签销售数据来看，未享受购房补贴的项目在当前以价换量的市场环境中处于明显劣势。

2. 主城区未开发项目库存情况

截至2022年12月30日，主城区范围内成交土地中剩余10宗未开发入市，详见表4。

表4 主城区已成交土地未开发情况

这10宗未开发商住用地中，神龙山片区3宗，经开区1宗，枣山片区3宗，协兴园区1宗，官盛新区2宗，这10宗商住用地中有9宗土地的权利所有人为本地国有企业，共计约996.63亩土地，全部开发将入市约148.42万平方米住宅（约14135套），已大幅超出主城区2022年全年住宅销售量。

根据广安市房产信息数据中心结合发展置业日常数据统计，截至2022年12月31日，广安市主城区已取得预售许可的住宅库存共计101.2万平方米，用近12个月的月均去化速度来进行计算，去化周期约13.46个月。春节期间预计将有2个新盘入市，将供给38.48万平方米住宅，库存去化周期将拉长至18.58月。主城区当前主力在售楼盘未取得预售许可的部分以及主城区未开发土地将产生的住宅库存合计约155.79万平方米。主城区广义商品房存量约318万平方米，用近12个月的月均去化速度来进行计算，去化周期约42个月。

三、小结

（一）救市政策收效甚微。由于2021年下半年房地产销售市场下跌幅度过快，在2022年第一季度，全国各地开始对房地产行业进行政策松绑，包括放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放松落户政策、购房补贴等政策，但这些政策的推出并未迎来预期的房地产市场反弹，仅仅是放缓了商品房销售及价格下跌的幅度。

广安本地房地产市场在6月迎来购房补贴政策，但对本地房地产市场的提振作用效果不大，较多楼盘仅维持了1个月的销售价格就又陷入了价格战，当前东南片区销售流速较快的项目，楼盘高层均价4500-5000元/平方米，洋房5300-5800元/平方米（享受政府购房补贴的项目还能在当前价格下浮200-300元/平方米）。

（二）***品牌房企数量剧增，打击市场信心。2021年***的品牌房企仅有恒大一家，但2022年***的品牌房企多达32家，基本体现为品牌房企的公司债到期后无法兑付，大面积的品牌房企***也不但直接影响这些企业的融资，也间接影响了国内消费者的置业信心。

广安本地也存在资金困难的房企，其中枣山片区的帝谷·公园城5期项目在去年下半年已传出“烂尾”的可能，在2022年，该项目取得预售的两幢楼未售部分已被法院全面查封；城北片区的明发·财富中心也传出资金链紧张的消息，住宅销售市场的萎靡使得部分房地产开发公司陷入了资金紧张的麻烦。

（三）市场量价齐跌，尚未见到复苏迹象。广安2022年1-10月的商品房销售面积同比下跌约40%，网签系统的商品房销售价格同比下跌约6%-7%（在去除政府购房补贴部分后，购房者实际成交价格同比下跌约10%）。从近期的销售走势来看，住宅销售的量价仍有下探的空间，市场上仍有较多潜在购房者选择持币观望，市场尚未见到复苏的迹象。

（四）供地节奏频繁致使库存高企。主城区由于前几年城区版图扩展过快，各个片区供地数量过多，在房地产市场上行的情况下住宅库存周期尚能保持在健康水平。但自疫情发生以来，国内各行业的发展都受到了一定的负面影响，居民收入不稳定性剧增，住宅需求受此影响也开始同步下滑，2021年叠加品牌房企恒大地产***，购房者的信心被进一步打击，房地产行业正式进入下行通道。

房地产行业进入下行通道后，主城区的住宅库存去化周期也开始变长，但是地方财政的压力致使土地出让并未减速，在这两者因素的叠加下主城区的住宅库存去化周期持续拉长，当前主城区已取得预售的住宅库存去化周期约18.94个月，包含未开发土地的广义库存去化周期则达到惊人的42个月（即当前市场的库存量需要42个月才能售罄）。

（广安发展置业有限公司 李春洁）

标签： #政府债-四川雄州实业债权资产转让定融项目